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「空き家の再生」と「再生した空き家の大家さん」をしているヒグチです。
■ 実家を相続したけど、使い道が分からず放置している
■ 親が施設に入り、家が空いたままになっている
■ 不動産屋に相談する前に、自分で調べたい
このような理由で空き家を放置してしまう方が、実は少なくありません。
ですが「とりあえず放っておく」という選択が、思わぬトラブルや出費の引き金になることもあります。
いま全国でこうした空き家が、行政の指導や是正措置の対象になるケースが実は急増しています。
放置を続けることで、倒壊・放火・近隣からのクレーム、そして固定資産税の増額や罰則などにつながる可能性があるのです。
空き家を放置することで起こる具体的なリスクと、後悔しないために最低限やっておくべき対策を、この記事でわかりやすく解説します。
空き家を放置している人が増えている現実
実は、空き家を長期間放置している人は年々増加しています。
その数2023年時点で約900万戸。
特に多いのが
・相続
・親が施設に入所
・離婚
・転勤
など、さまざまな事情で住まなくなった家がそのまま空き家となるのが実状です。
「とりあえず置いておこう」「時間があるときに考えよう」と後回しにされるケースが非常に多くなっているのです。
特に地方では、親が住んでいた家を相続したものの、遠方に住んでいるため管理が難しく、結果的に何年も放置されている、という状況が多く見られます。
「令和5年 住宅・土地統計調査（速報値）」によると、日本全国の空き家は「およそ900万戸（住宅総数の約14％）」にのぼっています。
これは過去最多であり、今後も高齢化・人口減少の影響でさらに増えると予測されています。
空き家の売却や活用を考える方もいますが、現実はそう簡単ではありません。
・解体費や修繕費が高く、手が出せない
・売却しようとしても、買い手が見つからない
・荷物が多すぎて片付けに手をつけられない
・そもそも、どうすればいいか分からない
などの理由から、何も手をつけられないまま「実質的に“放置状態”」になっている家が少なくありません。
また「売れない」「貸せない」「相談先が分からない」などの不安から、どう動けばいいのか分からず、問題を先延ばしにしてしまう方も多いのが現状です。
空き家を放置してしまう事情はさまざまですが、このように、空き家の放置は誰にでも起こりうる“身近な問題”になりつつあります。
そして、放置された空き家は年月とともに老朽化し、トラブルやリスクを招く原因となっていきます。
では、空き家を放置すると具体的にどのような問題が起きるのでしょうか？
まずは、よくある放置のきっかけでもある「3年放置」が、どれだけ危険かをご紹介します。
空き家を3年放置すると100万円の罰金に科せられる？！
空き家は「とりあえず3年くらい放っておいても大丈夫」と思われがちです。
しかし、“3年放置”はリスクの分かれ目になるケースが非常に多いのです。
空き家に詳しくない方は、知らない人が多いのですが、実際この頃から
・建物の傷み
・排水管や獣の悪臭
・草木の繁茂
によって、近隣からのクレームや自治体の指導が入りやすくなるため注意が必要です。
「空き家を3年放置すると罰金100万円が科せられる」という噂もありますが、これは正確には誤り。
ただし、行政からの指摘を無視して放置を続けた結果、手入れ、修繕等に100万円以上の出費が発生する可能性は十分にあります。
空き家は早めに対策することで、金銭的にも精神的にも余裕を持って対応できます。
後回しにせず、早めの行動を心がけましょう。
空き家を放置するリスクとは？
空き家は「とりあえず放っておいても大丈夫」と思われがちですが、実は放置を続けることで、さまざまなリスクを生む可能性があります。
ここでは、空き家を放置することで起こり得る主なリスクを8つに分けて解説します。
倒壊や崩落による事故のリスク
建物は、人が住まなくなると一気に劣化が進みます。
理由は以下の３つ
・換気されない
・雨漏りの修理を放置
・カビによる木材の腐食
などにより、わずか数年で屋根や外壁が崩れるほどの老朽化が進行することも。
その結果、台風や地震をきっかけに一部が倒壊し、通行人や隣家に被害を及ぼす事故も実際に起きています。
万が一、人身事故につながれば、空き家の所有者が損害賠償責任を問われることもあります。
放火や不審火のリスク
誰も住んでいない空き家は、不審者が入り込みやすく、放火や不法侵入の被害が起こりやすい傾向にあります。
全国の消防庁データによると、放火原因の火災は空き家で多く発生しており、中には近隣住宅に延焼したケースもあります。
また、不要になった家財やゴミがそのまま残っていると「燃えやすい家」としてリスクが倍増します。
害虫・害獣の発生、衛生トラブル
誰もいない空き家は
・ネズミ
・ハクビシン
・イタチ
・野良猫
・ハチ
などの住み家になることもあります。
さらに、死骸や糞尿により腐敗臭が発生し、周辺環境の悪化や近隣住民からのクレームにつながるケースも少なくありません。
たとえ家の中で起きていることであっても、被害が外に広がれば「所有者責任」を問われる可能性もあります。
不法投棄の温床になるリスク
空き家やその敷地が放置されていると「誰の目も届いていない場所」として見なされ、粗大ゴミや家庭ゴミの不法投棄の対象になるケースが少なくありません。
敷地内や家の前にゴミ袋、古い家具、家電などが勝手に捨てられ、周囲の景観や衛生環境を大きく損ないます。
さらに放置を続けると「汚い場所＝ゴミを捨ててもよい場所」と見なされて、連鎖的に投棄が増え、地域トラブルに発展することもあります。
空き巣・不法侵入のリスク
人の気配がない空き家は、空き巣や不法侵入の格好の標的になります。
窓ガラスや鍵が壊され「内部が荒らされるだけでなく、勝手に住みつかれる“占拠被害”」も実際に起きています。
長期間気づかれなければ、犯罪の温床になることもあるため、非常に危険です。
近隣からの苦情・地域トラブルのリスク
空き家の放置は、自分の財産だけの問題にとどまりません。
・草木が伸び放題
・ゴミが放置
・異臭や害獣の発生
などが起これば、近隣住民から直接クレームが入ったり、町内会からの指導対象となることもあります。
また、空き家があることで周囲の治安や地価に影響するという声もあり、地域コミュニティとの関係悪化につながるリスクも無視できません。
「特定空き家」に指定されるリスク
空き家が危険な状態・著しく景観を損なっている状態だと判断されると、自治体から「特定空き家」に指定されることがあります。
一度指定されると
- 1行政からの指導
- 2勧告
- 3命令
- 4最終的には強制撤去（行政代執行）
という流れになり、その費用も所有者負担になる場合があります。
固定資産税の優遇解除・6倍の増額リスク
住宅用地には「固定資産税の軽減措置」があります。
ですが、特定空き家に指定されるとこの軽減措置が解除され、固定資産税が最大6倍になるというペナルティが発生します。
つまり「空き家だから税金も大してかからない」という考えは、特定空き家に指定されることで大きく裏切られるリスクがあるのです。
空き家は“見えない損失”を生む
空き家は、見た目には「動きがない」ように見えます。
ですが、放置されることで確実に劣化し、目に見えない形で損失を積み重ねていく「負の資産」です。
次の章では、こうしたリスクを回避するために、空き家に対してどのような対策を講じれば良いのかを詳しくご紹介します。
空き家を放置しないためにできる5つの対策
空き家を「そのまま」にしておくと、前章で挙げたような
・倒壊
・放火
・税負担の増額
など、さまざまなリスクが年々大きくなっていきます。
ここではいますぐ実践できる現実的な対策を5つに整理しました。
難易度と費用感、相談先のヒントも添えてあるので、ご自身の状況に合うものから着手してみてください。
巡回と手入れで劣化を防ぐ
空き家の劣化を防ぐには、定期的な点検と最小限の手入れが効果的です。
以下のような作業が基本になります。
換気・通水・排水の確認
・内容：窓を開けて空気を入れ替える／水回りの封水切れ防止
・頻度：月1〜2回
・費用：自分で行えば0円。代行業者に依頼する場合は月3,000〜10,000円程度
外壁・屋根・雨樋の目視点検
・内容：外壁のひび割れ、雨漏りの確認
・頻度：季節ごと（年4回程度）
・費用：点検のみは無料、修繕が必要なら別途費用
庭木の剪定・草刈り
・内容：雑草の繁茂、害虫・害獣の発生を防止
・頻度：年1〜2回が目安
・費用：シルバー人材センターで1回8,000円〜
最低限の巡回でも「危険空き家」のレッテルを避けられる可能性が高まります。
遠方で自主管理が難しい場合は、地元業者や空き家管理サービスに依頼しましょう。
片付けと修繕で“空き家を劣化させない”
空き家を維持する上で、住まなくても、住める状態にキープすることも重要です。
３つの項目に分けて説明します。
不用品・ゴミの撤去
・効果：湿気・悪臭・害虫の発生抑止
・費用：軽トラ1台分で3万〜7万円程度
鍵交換・窓の補修
・効果：不法侵入や空き巣のリスク低減
・費用：鍵交換で1.5万〜3万円程度
雨漏り･外壁クラックの補修
・効果：建物の腐食や構造劣化を予防
・費用：10万〜30万円（規模により変動）
自治体によっては危険空き家の修繕費を補助する制度があります。
市区町村の「空き家改修補助」や「老朽住宅修繕補助」をチェックしておくと◎。
解体・売却・寄付・相続放棄「手放す」選択肢を検討
割と主流な方法になります。
４項目に分けて説明します。
売却（仲介または買取）
・メリット：固定資産税や管理負担から解放される
・注意点：仲介は時間がかかる／買取は価格が低い傾向
解体して更地にする
・メリット：古屋付きより売れやすくなる
・注意点：木造住宅で坪3〜5万円程度／補助金の有無を確認
NPOや自治体への寄付
・メリット：維持費ゼロに
・注意点：登記が自己負担／必ずしも引き取ってくれるとは限らない
相続放棄
・メリット：空き家を引き継がずに済む
・注意点：相続発生から3か月以内に手続きが必要
賃貸・民泊・事業転用を検討
売却や譲渡ではなく、活かして稼ぐ方法もあります。
４項目に分けて解説します。
一般賃貸・DIY賃貸
・概要：リフォーム後に賃貸として活用（DIYでも可）
・利回り：5〜10％目安
・注意点：空室リスクや管理の手間あり
シェアハウス・下宿
・概要：複数入居で稼働率UP、小規模改修で可能
・メリット：空間を有効に活用できる
民泊・ゲストハウス
・概要：住宅宿泊事業法または旅館業法の届出が必要
・注意点：清掃・運営体制、自治体の規制確認が必須
店舗・事務所・倉庫として活用
・概要：立地次第で高収益も期待できる
・注意点：用途変更に伴う確認申請・工事が必要
大規模リフォームなら「長期優良住宅化リフォーム補助」。
賃貸後「住宅借入金等特別控除（投資型減税）」などが利用できる場合があります。
専門家と公的制度をフル活用
根本的な解決には至りませんが、とりあえず相談したいならこの方法。
自治体の空き家相談窓口
・内容：登記、固定資産税、補助金などの制度案内
・実情：あくまで助言のみ。実際の対応は自力または外注が必要
不動産業者（宅建士）
・内容：売却や賃貸の査定・提案
・実情：解体や大規模改修など高額な提案になるケースも
司法書士・弁護士
・内容：相続手続きや名義整理
・実情：相談だけで数万円の費用が発生することも
空き家管理サービス
・内容：巡回、清掃、簡易点検などを委託
・月額料金がかかり、トラブル発生で別途費用が必要
空き家のことで困ったとき、多くの方はこのような相談先を思い浮かべます。
しかし、現実には「アドバイスはしてくれるけど、動いてくれるわけではない」ケースも多いのです。
それでも空き家に困ったら、私にご相談ください
ここまで読んで、「やっぱり一人では難しい…」と感じた方もいるかもしれません。
・何から始めたらいいのか分からない
・地元の業者に頼むのはちょっと不安
・遠方に住んでいて現地に行けない
・費用をかけずに再生できる方法が知りたい
そんな方は、まず「空き家の再生」と「再生した空き家の大家さん」をしている私（ヒグチ）にお任せください。
▪現地の確認
▪不用品の整理
▪清掃
▪軽微な修繕
▪入居者の募集
▪入居後の管理
すべて一貫して対応しています。
さらに「空き家オーナーさんに、家賃の一部を還元する仕組み」も導入しています。
🔎「費用ゼロで任せられる仕組み」について、もっと詳しく知りたい方へ
👇こちらのページでは、空き家を私に“丸ごとお任せ”することで、管理・清掃・入居者対応まで任せられる仕組みを詳しく解説しています。
☆空き家のオーナーさんへ☆
「どう管理すればいいか分からない」
「遠方に住んでいて見に行けない」
「思い入れがあり、解体したくない」
「解体費が高くて困っている 」
「手放したくもない」
「修繕にお金をかけたくない」
「売却しようにも値段がつかない」
一人で悩まず、まずはご相談ください。
あなたの空き家の活用方法を、私ヒグチと一緒に見つけていきましょう。
＼「この空き家、どうしよう…」と思ったら、“ちょっと相談”でも大丈夫です／
まずは「うちの空き家、見てもらえますか？」からでもお待ちしています。
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